מידע כללי לתושב
המדריך העירוני לפינוי בינוי
הנחיות לזכאות אוכלוסיות מיוחדות
במהלך השנים נקבעו בחקיקה הטבות הפרויקטים של התחדשות עירונית לאוכלוסיות המתמודדות עם קשיים מיוחדים בתהליכים אלו - קשישים, בעי מוגבלויות ומקבלי קצבת סיעוד.
הטבלאות שלפניכם תאפשרנה בחינת בירור הזכאות המתאימה בכל מקרה ומקרה.
הסכם לדוגמא חיזוק ועיבוי
הסכם לדוגמה למתן שירותים משפטיים בפרויקטי התחדשות
הסכם לדוגמה למתן שירותים משפטיים בפרויקטי פינוי-בינוי או תמ"א 38, נועד להסדיר את ההתקשרות בין בעלי דירות בפרויקט פינוי בינוי או תמ"א 38 לבין עורך הדין בו בחרו לייצגם. מטרת המסמך היא לתת כלים בידי בעלי הדירות לקבוע את מסגרת השירותים המשפטיים שיינתנו להם לצורך קידום פרויקט התחדשות עירונית ולהגדיר את תקופת מתן השירותים, באופן שיאפשר להם לקבל את מלוא השירות הנדרש להם במהלך תקופת הפרויקט.
הסכם זה הוא מסמך מנחה, הניתן לשינוי על ידי הצדדים בהתאם לעסקה המסוימת ולהעדפותיהם.
מילון מושגים בהתחדשות עירונית
שיעור היטל השבחה במתחמי פינוי בינוי
שיעור היטלי השבחה - מתחמי התחדשות עירונית
מובאים להלן עיקרי החלטת הרשות המקומית מיום 28.04.2022 בדבר שיעור היטל השבחה במתחמי פינוי- בינוי המקודמים בעיר יבנה:
איזה מסלולים של התחדשות עירונית קיימים ביבנה?
בעיריית יבנה שלושה מסלולים עיקריים לחידוש המרחב:
- תמ"א 38
- פינוי בינוי
- שיפוץ מבנים
מהו מסלול פינוי בינוי?
מתבצעת הריסה של מספר מבנים קיימים ובמקומם מוקמים מבנים חדשים בסטנדרטים מודרניים. ניתן לבצע זאת באמצעות הריסה ובנייה של המבנה הקיים (פינוי–בינוי) או לחילופין באמצעות בניית מבנה חדש בשטח אחר לטובת הדיירים המתפנים, ובהמשך הריסת המבנה הקיים ובנייתו מחדש (בינוי–פינוי–בינוי). בפינוי בינוי יש צורך באישור תכנית מפורטת, הליך תכנוני ארוך ומורכב, המתייחס גם להיבטים תכנוניים רחבים וסביבתיים בעלי השפעה על השכונה.
מהו מסלול תמ"א 38?
פרויקט תמ"א 38 מתבצע בבניין בודד, ותכליתו היא לשפר את עמידות המבנה מפני רעידות אדמה. הפרויקט מתבצע באמצעות חיזוק ועיבוי על גבי המבנה הקיים והרחבתו (תמ"א 1, תמ"א 3) או על ידי הריסת המבנה הקיים ובנייתו מחדש (תמ"א 2). פרויקט זה מקודם בהליך תכנוני קצר יחסית, הדורש הוצאת היתר בנייה (ללא צורך באישור תכנית מפורטת). לאחר הביצוע מתקבל בניין מחוזק, משופץ, עם מעלית ועמיד לרעידת אדמה. כמו כן, במידה וניתן יורחבו הדירות הקיימות עד 25 מ"ר נוספים (כולל בניית המרחב המוגן בשטח המורחב).
קישור למדריך תמ"א 38 מטעם הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית.
מהו מסלול שיפוץ מבנים?
מסלול שיפוץ מבנים הינו מסלול המאפשר לתושבים הגרים בבניינים הזקוקים לשיפוץ לקבל מענה ותמיכה עירונית. במסגרת המסלול מתקשרים התושבים עם קבלן (בהתאם להנחיות המופיעות כאן) לביצוע עבודות שכוללות עבודות שונות בבניין כמו: צביעה, איטום גג, תשתיות שונות, שיפוץ חדר המדרגות ועוד. לתושבים תינתן האפשרות לקחת הלוואה בבנק בהתקשרות ישירה ובפריסת תשלומים נוחה, כאשר העירייה היא זו שתישא בעלויות ריבית והצמדה של ההלוואה.
למה חשוב שדיירים ובעלי נכסים יתארגנו כמה שיותר מוקדם?
בעלי הנכסים הם בעלי מרבית הזכויות בקרקע עליה עתיד להיבנות המיזם, והם המושפעים העיקריים מהפרויקט. יש צורך בהסכמתם למיזם כיוון שבלעדיה הוא לא יצא לפועל. לפרויקט המובל על ידי בעלי הנכסים מתחילתו, בהתאם לצרכיהם, סיכויי מימוש גבוהים יותר בשל מעורבותם בפרויקט. על מנת לקדם פרויקט התחדשות עירונית, מומלץ להתארגן ולבחור נציגות מוסכמת מטעם בעלי הנכסים, אשר תייצג את האינטרסים שלהם מול היזם/קבלן ואנשי המקצוע הרלוונטיים.
איך מתמודדים עם אי הסכמות בדרך להתחדשות עירונית?
אחד המרכיבים הקריטיים להצלחת פרויקט התחדשות עירונית הוא יצירת הסכמות בין הצדדים המעורבים. במקרים רבים במהלך קידום תוכניות התחדשות עירונית מתגלות מחלוקות ונוצרים סכסוכים משפטיים. כל סכסוך ומחלוקת משפטית בין הדיירים לבין עצמם, בין נציגות הדיירים לבין עצמה, בין שכנים-מתנגדים, בין היזם או הרשויות יכול לעכב את הפרויקט זמן ממושך ולגרום למתחים בין שכנים.
אחד הכלים המשמעותיים העומדים לרשות הגורמים המעורבים בפרויקט התחדשות עירונית הוא כלי הגישור.
ביבנה פועל מרכז הגישור והדיאלוג העירוני רייך המעניק לתושבי יבנה והסביבה שירותי גישור במגוון נושאים. המרכז מורכב ממתנדבים ומתנדבות, כולם מוכשרים ובעלי תעודות המוכרות על ידי משרד המשפטים, המגשרים באים מרקעים ומתפקידים שונים אשר תורמים לידע ולמרכז. מרכז גישור ויישוב סכסוכים בקהילה פועל במטרה ליצור שינוי חברתי באמצעות העצמת הקהילה תוך לקיחת אחריות להתמודדות עם קונפליקטים ושינוי ההתייחסות והטיפול בהם. מטרת פעילות המרכז היא להעלות את איכות החיים בעיר תוך עידוד סובלנות ויצירת דיאלוג.
מרכז הגישור ביבנה עובד בשיתוף פעולה מלא עם המינהלת להתחדשות עירונית כדי לתמוך ביצירת הסכמות בתחום ההתחדשות העירונית. המגשרים עברו הכשרה בתחום ופועלים מול נציגות דיירים, בעלי דירות ויזמים. פנייה לגישור נעשית דרך המינהלת להתחדשות עירונית בעיריית יבנה.
אנו מאמינים כי לצדדים בפרויקט התחדשות עירונית אינטרס לפנות למגשר מוקדם ככל האפשר כדי להגיע לפתרון, ליישב את המחלוקת ולהימנע מהליך משפטי. מטרת עבודת הגישור היא למצוא יחד עם המגושרים פתרון אפשרי שיספק ככל הניתן מענה לצרכים של שני הצדדים בדרך למימוש הפרויקט.
מידע לציבור רוכשי הדירות בפרויקט תמ"א 38/1 - שימוש בהערות אזהרה
הודעה מטעם ממונה חוק המכר בנושא הערת אזהרה.
סיוע משפטי חינמי בתחום ההתחדשות העירונית
רוצים לדעת על מה אתם חותמים? יש לכם שאלות משפטיות בהתחדשות עירונית?
המינהלת ההתחדשות העירונית בעיריית יבנה מזמינה את תושבי העיר לקבל סיוע משפטי ללא עלות בפרויקטים להתחדשות עירונית (פינוי-בינוי, תמ"א 38).
השירות ניתן במסגרת פיילוט של שיתוף פעולה עם הקליניקה לזכויות דיור ופיתוח עירוני של המרכז הבינתחומי הרצליה. הסיוע ניתן על ידי סטודנטים למשפטים, בליווי עורכי דין מהמשרדים המובילים בתחום.
פניות ניתן לפנות למינהלת להתחדשות עירונית 08-9425662 [email protected]
מה תפקיד המפקח מטעם הדיירים?
בפרויקטים של התחדשות עירונית מומלץ כי בעלי הנכסים יתקשרו עם מפקח נפרד מזה של היזם. מומלץ לכלול את שירותיו במימון היזם עם זאת חשוב להבין שמדובר בהוצאה נוספת עבור היזם וזה עלול להשפיע על התמורות והכדאיות הכלכלית של הפרויקט. תפקידו של המפקח הוא לייעץ לבעלי הדירות בכל הנוגע לתכנון ומפרט הבנייה של הפרויקט. רצוי שהמקפח מטעם בעלי הדירות יחל את עבודתו סמוך ככל האפשר לניהול המשא ומתן עם היזם (ככה הוא יוכל לסייע בבחינת ההצעות של היזמים, לרבות תכוניות ומפרטים).
חשוב לדעת: התקשרות עם מפקח בנייה מטעם הדיירים מומלץ במיוחד בפרויקטים של תמ"א 38/1 בהם דיירים ממשיכים לגור בבניין בזמן הבנייה וכמו כן עיקר ההשפעה התכנונית היא על המפרט.
תפקידו העיקריים של המפקח
- ללוות את בעלי הדירות ולייעץ בכל הנוגע להצעה התכנונית ולמפרט, החל משלב משא ומתן ועד לחתימה על הסכם .
- לקבוע בהסכם הסדרים הנוגעים לפיקוח על הבנייה ולבחינת התאמתה לקבוע בהסכם.
- לפקח על ביצוע הבנייה עבור בעלי הדירות, לרבות התאמתו להיתר, להסכם ולמפרט עליו חתמו הצדדים.
- בפרויקטים של תמ"א 38/1 יכלול תפקידו גם לבקר באופן תדיר באתר לוודא שתנאי המחייה של הדיירים אינם נפגעים מעבר לנדרש.
איך מתמודדים עם דייר סרבן?
במידה ורוב מיוחס הסכים לעסקת התחדשות עירונית ויש מיעוט המסרב מסיבות בלתי סבירות, רשאים שאר הדיירים לפנות לבית המשפט באמצעות עו"ד דיירים. עם זאת, ההמלצה היא בראש ובראשונה לנסות לברר מאיפה נובעת ההתנגדות ואם ניתן לפתור את הסוגיה על ידי שיח והבנת צרכים.
מהן עילות סבירות לסירוב לעסקת פינוי בינוי?
בית המשפט רשאי להגדיר סיבה כסבירה או בלתי סבירה. עם זאת, החוק מגדיר כמה סיבות הנחשבות לסבירות לעניין סירוב לעסקת פינוי בינוי:
- הוכח כי עסקת הפינוי ובינוי אינה כדאית כלכלית (בהתאם לחוות דעת שמאי).
- לא הוצעו לבעל הדירה המסרב מגורים חלופיים לתקופת הקמת הבניין החדש.
- בתנאים מסוימים לא ניתנו למסרב בטוחות או ערבויות הולמות לביצוע עסקת הפינוי ובינוי.
- קיימות נסיבות אישיות מיוחדות של בעל הדירה המסרב ההופכות את עסקת הפינוי ובינוי, בתנאים שסוכמו עם שאר בעלי הדירות, לבלתי סבירה.
- המסרב או בן משפחה המתגורר עמו אדם עם מוגבלות והמגורים שהוצעו ו/או דירות התמורה אינו כוללים התאמות נדרשות כפי שהיו בדירה המיועדת לפינוי.
- התמורה שעתידה להתקבל היא בשווי נמוך מהדירה המיועדת לפינוי בשל ההתאמות, ככל שהיו, בדירה המיועדת לפינוי.
- קשיש שלא הוצעה לו אף חלופה כפי שמחויב בחוק (ראו שאלה -מהן הזכויות של אזרחים וותיקים בפרויקט פינוי בינוי?)
מה צריך להיות כלול בהסכם תמ"א 38/1 מסלול חיזוק?
בפרויקטים של תמ"א 38/1 מומלץ לחתום על הסכם מלא מול היזם פעם אחת בלבד (ולא על מס` הסכמים). מומלץ שהסכם עם היזם יכלול בין היתר:
- פירוט של התמורה לבעלי הדירות
- לוחות זמנים לביצוע הפרויקט ולהשלמתו
- מפרט טכני
- פירוט באשר לסיווג הקבלן שיבצע את העבודות
- סוג המימון שיגייס היזם
- ההתחייבות מטעם היזם להעמיד ערבויות למען בעלי הדירות;
- אופן ביצוע העבודות: בהתחשב בכך שבעלי דירות ושוכרים ממשיכים להתגורר בבניין מומלץ לעגן בהסכם את מידת ההפרעות (שעות העבודה, התנהלות האתר והפועלים, תיאומים כשנדרשת עבודה בתוך הדירות , כללי שמירה על בטיחות במרחבים המשותפים, הגבלת מספר שעות בהן יהיו ניתוקי חשמל או מים וכו`).
- תנאים מתלים: תנאים שרק בהתקיימם במועדים מוגדרים ייכנס ההסכם לתוקף. משמעות הדבר היא שבמקרה שאחד מהתנאים המתלים לא התקיים במועד שנקבע לכך, לא תתקיים העסקה. מקובל לקבוע תנאים מתלים בין השאר ללוחות זמנים, שינוי ניכר בהיקף
- התמורה שסוכם עליו בחוזה, הרחבת דירה או שטח דירה חדשה.
כמה זמן לוקח לבצע פרויקט פינוי-בינוי?
פרויקט התחדשות עירונית הינו תהליך מתמשך ומורכב בו מעורבים גורמים רבים. מעורבות בפרויקטים מסוג זה דורש סבלנות וראייה ארוכת טווח. לרוב מדובר על מספר שנים ולא פעם נתקלים במחסומים ועיכובים לא צפויים. על אף הזמנים הארוכים, ניתן ללמוד מהניסיון בפרויקטים אחרים כי נציגות אקטיבית שרכשה כלים מקצועיים יכולה לתרום רבות לקידום תהליכים ומניעת עיכובים מיותרים.
מה תהיה התוספת לדירה בבניין במסלול תמ"א 38?
גודל דירת התמורה הוא פרמטר אחד בפרויקט, חשוב לזכור כי ישנם פרמטרים נוספים המשפיעים על איכות חיים ועל השבחת הנכס.
במסלול של תמ"א 38/1 ( חיזוק ועיבוי). בעלי הדירות מקבלים תוספת של עד 25 מ"ר (כולל ממ"ד) ומרפסת של 12 מ"ר. התמורה נקבעת בהתאם למגבלות החלות על המגרש שעליו עומד הבניין ולרווחיות הפרויקט. מגבלות התמורה נקבעו בהוראות התכנית תמ"א 38.
במסלול של תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה) בעלי הדירות מקבלים דירות חדשות, במידת האפשר גדולה יותר מהדירות הנוכחיות. מתאפשרת תוספת של עד 13 מ"ר לכל יחידת דיור קיימת בבניין (הכוללת ממ"ד), מרפסת 12 מ"ר וחניה תת קרקעית. מגבלות התמורה נקבעו בהוראות התכנית תמ"א 38.
מה תהיה התוספת לדירה בבניין במסלול פינוי בינוי?
גודל דירת התמורה הוא פרמטר אחד בפרויקט, חשוב לזכור כי ישנם פרמטרים נוספים המשפיעים על איכות חיים ועל השבחת הנכס.
במסלול פינוי בינוי (ובינוי פינוי) גודל דירת התמורה תהיה לפי היתר בתוספת של לכל הפחות 12 מ"ר ולכל היותר 20 מ"ר וכן תוספת של מרפסת 12 מ"ר. הגבלת תמורה זו כפופה לכך שדירה לא תקטן מגודל של 80 מ"ר. תמורות אלו הוגדרו כמדיניות תמורות עירונית ביבנה על מנת לפתור את חסם אי הודאות בעניין התמורות ולצורך הקטנת הצפיפות בפרויקטים ובכך לשפר את איכות החיים ולהקל על התשתיות העירוניות.
האם ההצעה שקבלתי תואמת את המדיניות?
על מנת שפרויקט התחדשות עירונית יתקדם הוא צריך להיות תואם למדיניות העירונית. על מנת לברר מה המדיניות העירונית הרלוונטית למקום מגוריכם, וטרם חתימה על הסכם כלשהו, מומלץ לפנות למנהלת להתחדשות עירונית בעירייה.
למי ניתן לפנות כדי לקבל עזרה בנושא?
המנהלת להתחדשות עירונית בעיריית יבנה, הינה גוף עירוני שמטרתו לסייע לקידום התחדשות עירונית. נשמח לעמוד לרשותכם בכל שאלה
מוקד הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית
*3906 המוקד בעברית פעיל בשעות 14:00-9:00. ניתן להשאיר הודעות בשפות השונות בכל שעות היממה.